城區(qū)人民政府，市政府各部門：
現(xiàn)將《紹興市區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真貫徹執(zhí)行。
紹興市人民政府
2013年1月16日
紹興市區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合市區(qū)實際，制定本辦法。
第二條 紹興市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門（以下簡稱市物業(yè)主管部門）負責市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
袍江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、鏡湖新區(qū)管委會負責做好本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動有關(guān)具體監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃部門負責新建物業(yè)項目的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公建配套設(shè)施；對涉及建成的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃調(diào)整的申請進行審核；協(xié)調(diào)解決涉及規(guī)劃的歷史遺留問題；依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等配合城管執(zhí)法部門查處物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為。
公安部門負責指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實治安、消防管理措施；指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分停車位及行車路線，明確停放要求；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)嚴重阻塞交通、占用消防通道等行為，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進行管理；根據(jù)《中華人民共和國道路交通安全法》的規(guī)定，依法處置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通事故；定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為。
城管執(zhí)法部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)市政公用、園林綠化、市容環(huán)境衛(wèi)生、違法建設(shè)、經(jīng)營性固定設(shè)備噪聲污染以及飲食服務(wù)企業(yè)未按環(huán)評審批要求排污等違法行為；加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)犬類的日常管理工作。
價格部門負責對物業(yè)服務(wù)活動中的各項收費進行指導和監(jiān)督，對違規(guī)收費進行查處。
工商部門負責按職責分工依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為和其規(guī)定職責范圍內(nèi)的無照經(jīng)營等行為。
質(zhì)監(jiān)部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》及《特種設(shè)備目錄》規(guī)定范圍的電梯、機械式停車設(shè)備、鍋爐等的安全監(jiān)察工作。
環(huán)保部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)引發(fā)的噪聲、廢氣超標等違法行為。
財政部門負責制定有關(guān)物業(yè)管理的財政扶持政策，集中配置資金，建立獎勵及補貼資金，全面推進保障性住宅等物業(yè)管理，支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才培養(yǎng)、標準化和信息化建設(shè)，獎勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強、爭先創(chuàng)優(yōu)。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助所在地物業(yè)管理部門做好物業(yè)管理的指導和監(jiān)督工作。
居民委員會應(yīng)當指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責。
廣電、通信、電力、水務(wù)、環(huán)衛(wèi)、燃氣等單位應(yīng)當依照《物業(yè)管理條例》第四十五條、第五十二條的規(guī)定，建立各項責任制度和應(yīng)急預(yù)案，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項公共服務(wù)的正常開展。
第五條 鼓勵相關(guān)單位與社區(qū)開展共建活動，提倡政府公共服務(wù)延伸進社區(qū)。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當履行《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)的職責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地物業(yè)管理部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當征求居民委員會的意見。
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備下列條件之一的，由開發(fā)建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或由百分之二十以上業(yè)主提議向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出申請，并由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責牽頭成立業(yè)主大會籌備組，召開首次業(yè)主大會：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。
第十條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和雖已出售尚未交付的物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位履行業(yè)主職責。
第十一條 首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會組織業(yè)主推薦。
籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作：
（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；
（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
籌備組應(yīng)當于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題、議程和籌備情況以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告知物業(yè)所在地物業(yè)管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會，受告知的單位應(yīng)派代表參加，并予以指導。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合籌備組開展工作。
第十二條 首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)項目交付使用備案前，一次性向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）交納籌備經(jīng)費，由其代收代管，用于首次業(yè)主大會籌備使用。具體預(yù)繳標準為5萬平方米以下的為每平方米1元，超出5萬平方米以上的部分為每平方米0.5元。
籌備經(jīng)費應(yīng)當專戶儲存、?？顚Ｓ?。業(yè)主委員會基本的辦公用品可由屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）從建設(shè)單位繳納的首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費中列支。
首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況、結(jié)余情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第十三條 業(yè)主大會會議可采用集體討論、書面征求意見等形式，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主與會，業(yè)主大會會議方為有效。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加會議。凡需書面投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會對籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票的業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定，并按《浙江省物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主大會在其職責范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下組織召開。
第十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。
第十六條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)所在地物業(yè)管理部門備案：
（一）業(yè)主委員會成立（換屆）備案表；
（二）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主管理規(guī)約等；
（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。
物業(yè)所在地物業(yè)管理部門應(yīng)當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會的備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當重新備案。
第十七條 業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應(yīng)當于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。
第十八條 臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約應(yīng)當對下列事項作出約定：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和維護；
（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營；
（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；
（四）物業(yè)屋面、外墻、門窗的裝修和戶外設(shè)施的安裝規(guī)范；
（五）維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；
（六）業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類規(guī)定費用和分配各類收益的方式；
（七）違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任；
（八）其他由管理規(guī)約規(guī)定的內(nèi)容。
管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)、任期、業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的活動經(jīng)費等事項作出規(guī)定。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)資質(zhì)，并按照核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)服務(wù)活動。
第二十一條 市物業(yè)主管部門負責三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理，并做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級資質(zhì)申報的有關(guān)工作。
第二十二條 從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當定期參加物業(yè)管理相應(yīng)的職業(yè)教育培訓。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理，提供相應(yīng)服務(wù)，依照合同約定收取物業(yè)服務(wù)費，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護和安全防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，應(yīng)當及時向公安和有關(guān)部門報告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。
政府有關(guān)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會應(yīng)當支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和服務(wù)活動，不得亂攤派、亂收費。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但符合下列條件之一的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
（一）投標人少于三個的；
（二）多層或多層和高層結(jié)合、規(guī)劃總建筑面積小于4萬平方米的；
（三）獨立高層、別墅區(qū)規(guī)劃總建筑面積在2萬平方米以下的。
第二十七條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應(yīng)當將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十八條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。
第二十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，業(yè)主大會沒有成立或者業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，建設(shè)單位可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同期限至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。
第三十條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行查驗，作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當向相關(guān)管理部門報告。相關(guān)管理部門應(yīng)當責令建設(shè)單位限期整改。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與建設(shè)單位簽訂承接查驗協(xié)議，物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。
第三十一條 項目交付使用備案前，建設(shè)單位應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、郵政、通信、有線電視、路燈、化糞池等共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負責管理。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當及時接收。
第三十二條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；
（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件；
（五）業(yè)主名冊；
（六）物業(yè)管理需要的其他資料。
物業(yè)交接完畢三十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將其中的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地查驗記錄、資料移交清單、物業(yè)管理用房交接單等資料交所在地物業(yè)管理部門備存。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房，千分之四為物業(yè)管理經(jīng)營用房；但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。每個物業(yè)項目物業(yè)管理用房總建筑面積應(yīng)不低于8平方米。
前期物業(yè)管理期間的物業(yè)管理經(jīng)營用房的使用及經(jīng)營收益的使用應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中載明。
經(jīng)濟適用住房項目，除按照本條第一款規(guī)定配置物業(yè)管理用房外，還應(yīng)當額外配置不小于項目地上總建筑面積千分之二的物業(yè)管理經(jīng)營用房，計入建設(shè)成本，項目在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責經(jīng)營，用于補貼物業(yè)服務(wù)費的不足。
規(guī)劃行政主管部門在新建物業(yè)規(guī)劃審批時應(yīng)當征求物業(yè)所在地物業(yè)管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的意見，確定物業(yè)管理用房的面積、位置，并在批準的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中載明，在單層平面圖上蓋章確 認。建設(shè)單位應(yīng)在辦理商品房預(yù)售證之前到物業(yè)所在地物業(yè)管理部門就物業(yè)管理用房進行預(yù)留確認，并將前期物業(yè)管理有關(guān)資料交物業(yè)所在地物業(yè)管理部門。
因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房；確實無法補充配置的，應(yīng)當按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第三十四條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當對物業(yè)管理用房一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十二條第一款規(guī)定的資料。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)活動，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同主要包括下列內(nèi)容：
（一）當事人的名稱或者姓名和住所；
（二）物業(yè)的基本情況；
（三）物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；
（四）物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法；
（五）專項維修資金的管理和使用；
（六）物業(yè)管理用房的管理和使用；
（七）合同期限；
（八）違約責任；
（九）解決爭議的辦法。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并書面告知物業(yè)所在地物業(yè)管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項：
（一）對預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費和其他公共物業(yè)經(jīng)費按實結(jié)算；
（二）移交全部物業(yè)檔案資料；
（三）移交物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地、設(shè)施設(shè)備和其他財物；
（四）實行酬金制的，應(yīng)當移交管理期內(nèi)的財務(wù)資料。
物業(yè)服務(wù)合同提前解除的，依照合同的有關(guān)約定辦理。
未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會或業(yè)主大會、業(yè)主委員會無法正常開展工作的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由所在地居民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理后，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)確實無法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，由所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)指導居民委員會、業(yè)主委員會組織小區(qū)臨時管理，維持物業(yè)區(qū)域基本生活秩序，臨時管理所需費用由市財政給予適當補貼。
新物業(yè)服務(wù)合同生效后，業(yè)主委員會應(yīng)當將交接材料全部移交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價；別墅、排屋等非普通住宅小區(qū)和辦公、商務(wù)樓宇等非住宅物業(yè)，以及業(yè)主大會成立后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)方案確定的服務(wù)標準超出當?shù)刈罡哒笇r相對應(yīng)服務(wù)標準的，建設(shè)單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則提出前期物業(yè)服務(wù)收費標準，并報所在地價格主管部門核定。
物業(yè)服務(wù)收費項目和標準應(yīng)向全體業(yè)主公布。
對保障性住宅小區(qū)等實施物業(yè)管理的，財政部門應(yīng)給予一定的資金補貼。
第四十一條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納；已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由買受人全額交納。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時買賣雙方當事人應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)費結(jié)算有明確的約定，并在買賣協(xié)議中載明。
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當向最終用戶提供服務(wù)，并向最終用戶收取相關(guān)費用，不得強制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用的，應(yīng)當簽訂有償委托收費協(xié)議。
住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣與民用同價。
第四十三條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會應(yīng)當及時協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)過程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、非業(yè)主使用人的矛盾與糾紛。
在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）轄區(qū)內(nèi)，應(yīng)當建立由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)所在地物業(yè)管理部門、居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、涉及的相關(guān)職能部門等單位和人員參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集，主要協(xié)調(diào)有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響穩(wěn)定的重大問題及重大糾紛與投訴。
第六章 物業(yè)使用與維護
第四十四條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，依照有利于安全和公平、合理使用物業(yè)的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。
業(yè)主在使用物業(yè)時應(yīng)當遵守管理規(guī)約。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列損害公共利益的行為：
（一）違法改變房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（三）擅自改建、占用物業(yè)共用部位；
（四）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（五）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品；
（六）超標排放有毒、有害物質(zhì)；
（七）排放超過規(guī)定標準的噪聲；
（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
對違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時進行勸阻制止，對拒不改正的應(yīng)及時報告有關(guān)行政主管部門和業(yè)主委員會，有關(guān)部門應(yīng)當根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時予以查處。
第四十六條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當按照房屋權(quán)屬證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準的設(shè)計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當征得利害關(guān)系人的同意，報經(jīng)規(guī)劃、國土等有關(guān)部門批準，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
對業(yè)主、非業(yè)主使用人違反前款規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的行為，有關(guān)個人和單位有權(quán)反映和舉報，相關(guān)行政主管部門應(yīng)及時依法予以查處。
第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當遵守國家、省有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事經(jīng)營活動，所得收益的管理和使用辦法應(yīng)當在管理規(guī)約或議事規(guī)則中予以明確。
物業(yè)經(jīng)營性收益應(yīng)單獨列賬，收支情況應(yīng)每半年至少公布一次。
前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位應(yīng)當就物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理問題與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中作詳細約定，并向業(yè)主公示告知。
第四十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責任人承擔。
第五十條 建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。
建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收前，應(yīng)當一次性向物業(yè)所在地物業(yè)管理部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金。保修期滿后，物業(yè)保修金本金連同銀行存款利息余額一并退還給建設(shè)單位。
第七章 附 則
第五十一條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行自我管理的，可依照《浙江省物業(yè)管理條例》和本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十二條 本辦法自2013年3月1日起施行。2006年11月25日市政府發(fā)布的《紹興市區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
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